用地補償

用地補償とは

　公共事業を進めるには、地域住民の皆さんの理解と協力が欠かせません。特に事業用地として必要な土地及び事業の支障となる物件の所有者の皆様には、土地の提供や物件の移転等をお願いすることになります。協力をいただくことに伴う損失は、通常は金銭をもって補償することとなっており、これらを「用地補償」といいます。
　用地補償は、皆さんの大切な税金を使って行なわれることになりますので、適正で公平なものでなければなりません。このため、山口県では「山口県の施行する公共事業に伴う損失補償基準」をつくり、これにより用地補償を行なっています。

 

用地補償のながれ

1　事業説明

　公共事業を円滑に推進するため、土地の権利者や関係住民の皆様に、事業の目的、施設の概要、工期、用地補償などについて説明し、ご理解を深めていただくために「事業説明会」を行います。

2　測量・調査

　関係者の皆様に立ち会いをいただき、土地の境界や事業に必要な土地の範囲を確認していただくとともに、建物などの調査をします。

3　調査結果の確認

　土地の権利者には土地測量の結果を、物件の所有者には物件調査の結果を確認していただきます。

4　補償金額の算定

　確認していただいた測量・調査の結果に基づき、「山口県の施行する公共事業に伴う損失補償基準」に従って権利者ごとに補償金額を算定します。

5　補償内容の説明

　補償金の算定ができますと、関係の皆様に内容を説明させていただき、補償金額を提示します。

6　契約締結

　補償の内容をご了解いただくと、書面で契約を取り交わします。

7　補償金の支払

　契約書に定める要件を満たしていただいた後に、口座振込によりお支払いいたします。

 

補償のための調査

用地測量

　土地の買収面積の確定と権利者の確認が目的です。あらかじめ日時をきめて担当職員及び山口県が委託した補償コンサルタント等が、所有者や隣接者などに一筆ごとの境界を確認していただき、これに基づいて測量を行い、実際の面積や地目を調べます。

物件調査

　譲っていただく土地にある建物や工作物、立木などは、適正な補償金により所有者の方に移転していただくことになっています。建物などの調査は、この補償金算定の基礎資料となりますので、あらかじめ日時をきめて担当職員及び山口県が委託した補償コンサルタント等が、屋内外に立ち入らせていただき、詳細な調査を行います。

その他の調査

　事業予定地内で土地を借りて建物を建てたり、耕作をしたり、または建物を借りている方がおられる場合などは、権利関係の調査をします。また、引っ越しなどに必要な費用を算定するため、家族数、動産の数量などを調査します。このほか、営業されている方については、営業の種類、内容、従業員の雇用状況などを調査します。

 

補償の内容

土地

　市場での取引は土地とその上にある建物を一括して取り引きすることが一般的ですが、公共用地の取得の場合は建物がない土地（更地）とみなして評価します。この土地の評価にあたっては、地価公示法による公示価格、国土利用計画法による基準地価格、近隣の類似土地の取引事例価格、不動産鑑定評価格などをもとに、土地の形状・面積・道路に接する状況などの諸要素を比較検討して算定します。
　なお、取得しようとする土地に所有権以外の権利（借地権、地上権など）が設定されている場合は、土地所有者と権利者との話合いにより権利割合を決めていただき、その割合により個別に補償します。

建物の補償

　建物の配置、種類、構造、用途、残地の状況などにより、通常、妥当と思われる移転方法を決定し、その方法に応じた移転費用を補償します。
　宅地の全部、またはほとんどをお譲りいただく場合は、別の場所に現在と同規模、同程度の建物を建築していただくための費用をもとに、経過年数を考慮した額（新築する費用を補償するものではありません）と現在の建物を解体する費用を補償します。これを「再築工法」といいます。
　宅地の一部をお譲りいただく場合は、土地の利用状況によって建物を曳いたり（曳家工法）、改造したり（改造工法）するのに要する費用を、補償することもあります。

工作物の補償

　工作物の種類・構造などを判断し、一般的にみて移転することが可能なもの（看板など）については移転に要する費用を補償します。逆に移転することが不可能なもの（コンクリート塀など）については、同程度のものをつくるために要する費用をもとに、建物と同様に再築に要する費用（新設する費用を補償するものではありません）を補償します。

立木の補償　

　庭木など一般的にみて移植に適するものは、原則として移植に要する費用の補償を、用材木等のように一般的に見て移植に適さないものは伐採に伴う損失額等を補償します。

その他の補償

　上記の他、補償の内容には、次に示すようなものなどがあります(代表的なものを記載)。

• 家財道具や商品などの動産の移転に要する費用
• 借家や、借間をされている方には、あらたな借家等に移転していただくために要する費用
• 店舗や工場等の営業用建物を移転していただくために、営業上の損失が認められる場合はその損失額
• 墳墓を移転していただくことになる場合は、遺骨等の改葬及び墓石等の移転や祭祀に要する費用
• 建物を移転するために必要となる地鎮祭、上棟式の費用、建築確認申請手数料、引っ越し挨拶状などの費用、移転工事の監督、引っ越し荷物の整理などのため、仕事を休まなければならないときの休業による損失額

 

税金の優遇措置等

1　収用等に係る課税の特例

（1）資産を収用等により譲渡した場合の特例

　次のア又はイのうちいずれか一方について、選択により特例が受けられます。

ア　譲渡所得等の5,000万円の特別控除
　公共事業のために土地等を譲渡した場合において、その譲渡が事業施行者から最初に買取り等の申出があった日から6か月以内に行われている場合など一定の要件を満たすときは、その土地等の譲渡所得等について5,000万円の特別控除が認められています。その控除の対象となる譲渡所得等とは、次の一覧表により分類された補償金のうち、「譲渡所得」及び「山林所得」に該当するものとなります。
　なお、5,000万円を越える部分の譲渡所得等及びその他の所得については、課税の対象となります。

　主な補償金の所得別一覧表

譲渡所得（分離）	土地譲渡等の買取り補償金（借地権、耕作権等を含む） 建物等の移転補償金（取壊した場合） 工作物の移転補償金（除去した場合） 土地等の残地補償金
譲渡所得（総合）	庭木等の移転補償金（伐採、除去した場合） 借家人補償金
一時所得	動産の移転補償金 庭木等の移転補償金（移植した場合） 仮住居補償金 移転雑費補償金
事業所得	営業補償金
不動産所得	家賃減収補償
山林所得	山林、立木移転補償金（伐採、除却した場合）

 

イ　代替資産を取得した場合の課税の特例
　公共事業のために土地等を譲渡した場合において、補償金で、原則として収用等があった日から2年以内に代替資産を取得したときは、代替資産の取得に充てられた金額については、譲渡がなかったものとみなされます。

（2）土地等を収用の代替地として譲渡した場合の特例

　収用等で事業用地を譲渡される方の代替地として、事業施行者に土地を譲渡していただいた場合は、譲渡金額について1,500万円（事業用地金額＋残地補償金額が上限）の特別控除が認められる場合があります。この特例を受けるためには、事業用地提供者、代替地提供者及び事業施行者の三者による契約が必要となります。

　上記の優遇措置を受けられるにあたっては、適用条件が個々により異なりますので、詳細については各所轄税務署にご相談ください。

2　配偶者控除・扶養控除等（所得税、住民税）

　控除を受けている方が土地等を譲渡した場合は、その所得が一定の金額を超えるとその年分の配偶者特別控除、寡婦(寡夫)控除、住宅借入金等特別控除等が受けられなくなる場合があります。
　また、控除対象配偶者や扶養親族が土地等を譲渡した場合は、その所得が一定の金額を超えると、その年分の配偶者控除や扶養控除が受けられなくなる場合があります。
　相談窓口：各所轄税務署・各市町担当課

3　納税猶予の特例を受けている農地

　相続税又は贈与税の納税猶予の特例を受けている農地を譲渡した場合は、納税猶予額の一部（買収面積に対応する部分）を納付しなければなりませんが、利子税の金額については、届け出することにより免除されます。（令和8年3月31日まで）
　相談窓口：各所轄税務署

4　国民健康保険料(税)及び介護保険料

　国民健康保険料(税)の算定においては、譲渡所得等の5,000万円の特別控除等が適用されます。なお、軽減措置の判定においては適用されませんので、軽減措置を受けられている場合は、翌年度に受けられなくなる場合があります。
　また、介護保険料の算定においても、譲渡所得等の5,000万円の特別控除等が適用されます。
　相談窓口：各市町担当課

5　福祉年金等（老齢福祉年金・障害基礎年金・遺族基礎年金等）

　福祉年金等の受給者やその配偶者又は扶養親族が土地等を譲渡した場合は、その所得が支給制限の限度額を超えると、翌年の8月分から1年間、支給が全額又は半額停止される場合があります。
　相談窓口：各所轄年金事務所、各市町担当課

6　農業者年金

　農業者年金の受給者や加入者が農地を公共事業のために譲渡したり、代替地として提供した場合や、代替農地を取得した場合は、支給が減額又は停止される場合があります。
　相談窓口：各市町農業委員会

7　固定資産税

　固定資産税は、毎年1月1日現在の土地等の所有者に対して課税されることになっていますので、譲渡年月日により税金を納めていただく場合があります。
　また、公共事業の施行に伴って代替地を取得した場合や、建物補償を受けて建物を新築又は取得した場合にも特別な控除はありません。
　相談窓口：各市町担当課

8　不動産取得税

　代替地を取得した場合や、建物補償を受けて建物を新築又は取得した場合には、申告・申請により軽減される場合があります。
　相談窓口：各所轄県税事務所

　この他にも、児童手当等各種給付金や補助金等が減額又は停止される場合がありますので、ご留意ください。

 

用地補償Ｑ＆Ａ

Ｑ1　土地の境界はどうやって決めるのですか？

　隣接する土地の所有者の方に立ち会いをお願いし、境界の位置を決めていただきます。世代が代わって境界が分からないようなときは、古くに設置された境界石や境界木を探したりします。境界が決まると、測量のための境界杭を打たせていただきます。隣接する土地の所有者には道路や水路等を管理する国、県、市町も含まれます。

Ｑ2　建物の移転先は公共事業施行者が探してくれるのですか？

　通常は皆さん方で探していただくことにしていますが、公共事業施行者も地元市町村や宅地建物取引業者などにあっ旋を依頼するなど、側面的な協力をします。

Ｑ3　売り渡した土地の登記は、公共事業施行者でやってくれますか。
私の土地は亡くなった父親の名義になっており、相続登記が済んでいませんが？

　お譲りいただく土地の所有権移転登記は、公共事業施行者が行います。
　なお、相続登記などの手続きがなされていないときには、必要書類（相続放棄申述書、遺産分割協議書など）をお借りして、事業者が皆さんに代わって登記します。ただし、この場合、お譲りいただく土地に限ります。

Ｑ4　消費税が課税されますか？

　土地代金には課税されません。移転していだたく建物、工作物、庭木などの補償金も、それ自体には課税されませんが、皆さんが移転工事を業者に発注したときなどは、課税されるものがあります。このようなものについては、消費税相当額を補償します。

Ｑ5　土地代金や補償金が入った場合、所得税や住民税の扶養控除や年金、国民健康保険料（税）などはどうなりますか？

　所得税、住民税の扶養控除については、補償金が被扶養者の収入になる場合などをはじめとして、扶養控除額が変わることがあります。国民健康保険料（税）は、譲渡所得の特別控除後の所得を基礎に算定しますが、掛け金が増額になる場合などがあります。老齢福祉年金、障害基礎年金、遺族基礎年金、恩給、農業者年金などについても、所得制限により、支給額が変わる場合があります。これらは、居住地等の条件によって取り扱いが異なる場合がありますので、詳しくは市町村や所掌機関の窓口で確認してください。

Ｑ6　　不動産取得税はどうなりますか？

　代替地を取得したり、建物を新築、または取得された方には、原則として不動産取得税が課税されますが、申告することによって減額されます。くわしくは県税事務所で確認してください。

Ｑ7　譲渡所得税の特例を受けるにはどうすればいいのですか？

　当該買収地が土地収用法に該当する事業のために買い取られた旨の証明を受け、確定申告します。公共事業の施行者から買取り等の申出証明書、買取り等の証明書、収用証明書等の発行を受け、これらを送付して手続きしていただくことになります。

Ｑ8　公共事業に伴う建物移転者等への融資制度にはどのようなものがありますか？

　現在利用できる公的融資制度の主なものとしては、住宅金融支援機構の個人向け住宅融資などがあります。詳しくは、最寄りの金融機関などでお尋ねください。

Ｑ9　土地収用法とは？

　公共事業を進めるには、どうしてもそのための用地が必要となります。その用地を取得するにあたっては、ほとんどの場合、土地所有者等と公共事業施行者の話し合いにより、相互に理解、納得して解決を図ります。しかし、所有者が不明だったり、境界に争いがあって契約できない場合や、共有者（相続人）間の意見がまとまらない場合などがあります。あるいは、公共事業施行者が提示した金額では、どうしても納得いただけない場合もあります。
　こんな時のためにあるのが「土地収用法」です。この「土地収用法」は、公共事業施行者のためだけにあるのではありません。各都道府県に設置されている収用委員会は、公共事業施行者と土地を提供する人等（関係人）の意見を聞き、中立の立場で公正な判断をするために設けられた機関です。公共事業施行者は、話し合いによる解決の可能性や公共事業の完成の時期を考慮して、未解決案件をこの収用委員会の判断にゆだねることになるわけです。収用委員は、法律・経済・行政分野などの専門家が任命され、その収用委員会が決定した判断を「裁決」といいます。この「裁決」によって、公共事業施行者は事業用地が確保でき、計画的に事業を完成させることができます。
　なお、裁決が不服の場合は、裁判所の判断を求めることができます。